¿Qué vas a hacer comprar o alquilar casa?
La crisis ha cambiado las cosas. Lo que antes se decía era del estilo: «alquilar es tirar el dinero», «la vivienda siempre sube de precio», «te dan el dinero sin rechistar», «si compras te lo desgravas en la declaración de Hacienda»
Sin embargo la realidad nos ha metido un tortazo en la cara que nos la ha vuelto del revés y nos ha dejado viendo como bobos cómo nuestra casa vale la mitad, cómo nos han quitado la desgravación para las nuevas compras (a ver cuánto dura para las antiguas) y cómo hay que ir con una pistola a un banco si quieres que te den algo de dinero.
Lo bueno (si es que hay algo bueno) es que hemos aprendido, y por eso te voy a comentar lo que siempre tienes que tener en cuenta antes de decidirte a comprar una vivienda. (y hablo de vivienda, no de un piso para invertir con él)
1.- ¿Cuánto tiempo tienes previsto vivir en ella?
Esto es el primer paso. La temporalidad. Ten en cuenta que al precio de la casa le vas a tener que sumar otra serie de gastos que van a rondar el 12% (si quieres más detalle acerca de ellos puedes leer este post).
Si vas a estar poco tiempo en el lugar donde te vas a comprar la vivienda no amortizas estos gastos.
Te pongo un ejemplo. Te compras un piso de 140.000 euros en Ávila porque tienes trabajo allí. Pagas algo menos de 17.000 euros de gastos. Si por lo que sea te tienes que mover de allí antes de 3 años te hubiera salido mejor estar de alquiler. (porque por esos 17.000 euros, considerando unos 500 euros de alquiler, podrías haber pagado casi 3 años de alquiler y no estarías atado a una hipoteca)
2.- ¿Cuánto tienes ahorrado? (para pagar los gastos y el porcentaje que no te cubrirá la hipoteca)
Tenlo claro, las cosas no son como antes. No hay nada gratis y el crédito que existía en el pasado es lo que ha provocado la sequía que tenemos en la actualidad.
Recuerdo cuando compré mi primera casa, iba con mi nómina y solo con ella me dieron el 100% del precio de la vivienda y me ofrecían más para amueblar. Ahora, con el paso del tiempo hemos visto que eso era una temeridad y que fue el origen de los dramas que estamos viviendo en estos días con los desahucios.
Ahora deberás tener en mano el 20% del importe de la casa que te quieres comprar (porque solo te van a financiar el 80%) y el dinero para gastos.
Esto quiere decir que si quieres una casa de 140.000 euros, deberías tener 28.000 euros para pagar la entrada del 20% y otros 17.000 euros para los gastos.
Si lo piensas bien, esto es lo correcto. Es como debería haber sido siempre. Sin embargo nos emborrachamos de crédito, y de hecho todavía somos como drogadictos que estamos esperando que nos inyecten más crédito en vena para poder volver a comprar coches, casas y cosas que no sabemos si vamos a poder pagar.
3.- Cuánto puedes pagar por tu nueva casa.
Esto es lo último pero también lo más importante que debes hacer: sabiendo cuánto puedes pagar al mes sabes cuánto puedes pedir de hipoteca. El cálculo es muy sencillo y parte de tres reglas principales:
- como mucho debes dedicar un 40% de tus ingresos mensuales a pagar la hipoteca (mejor cualquier cifra inferior)
- deberías hipotecarte no más allá de los 20 años.
- has de manejar un margen en el tipo de interés a aplicar . Es decir, si te están ofreciendo un tipo al 3% considera como si estuviera dos puntos por encima, esto es un 5%. De esta forma te proteges contra las subidas de los tipos de interés (piensa que ahora mismo el dinero está a menos de un 1%, es decir, solo puede subir en un largo plazo)
Si metes esta información en cualquier simulador como éste por ejemplo obtendrás el importe máximo que sería aconsejable que pidieras en función de tus condiciones actuales.
Te pongo un ejemplo. Considerando que te den una hipoteca al 3% (euribor más diferencial). Con tu límite en la cuota mensual de 600 euros (es decir, ganando 1.500 euros al mes y dedicando como mucho el 40% a la hipoteca) tu límite para la hipoteca sería de unos 108.000 euros.
Considerando todo lo anterior y aplicándolo al ejemplo. Si la casa que buscas vale 140.000 euros, piensas vivir en la casa más de tres años, tienes unos ingresos de 1500 euros y tienes ahorrados 45.000 euros, estás en condiciones de comprar tu casa. Bienvenido a tu república independiente.
Sin embargo no cumples con alguna mi consejo es que esperes hasta que cumplas las condiciones,vivirás mucho más tranquilo.
Recuerda a más formación en Finanzas Personales más posibilidades de salir de esta crisis. Está en tu mano.
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¡Un artículo muy interesante! Personalmente creo que cualquiera que haga números entiende que compensa mucho más alquilar que comprar una vivienda (no solo es el precio, sino todos los gastos adicionales que conlleva, ¡casi un 10-15% más!). Debemos quitarnos esa idea de que «comprar una casa es una inversión» (el mercado inmobiliario es de muyy largo plazo) y el miedo a vivir en alquiler y flexibilizarnos (alquilar no es tirar el dinero: en Europa llevan muchos años haciéndolo). Además, podremos aprovecharnos de las nuevas medidas que fomentan el alquiler (al menos mientras duren).
Sin embargo si te decides a comprar hay muchas cosas que debes tener en cuenta, como por ejemplo que la cuota de la hipoteca no supere el 33% de tus ingresos mensuales. Yo recomendaría seguir al menos estos «10 mandamientos» (http://dinaru.com/blog/10-mandamientos-comprar-casa/). Otra cosa es que quieras comprar para meterte en el negocio de alquiler de propiedades. Si no, casi mejor olvidarse de comprar, porque estaremos con la soga al cuello viviendo para llegar a fin de mes.
Un saludo!:)
Gracias Dinaru!!
Un placer verte por aquí. Efectivamente, la realidad ha sido muy dura y ha demostrado como la vivienda no siempre sube. Echar unos números antes de tomar cualquier decisión que afecte a tus finanzas personales es siempre lo mejor, pero en el caso de la compra de vivienda, lo que puede ser la mayor inversión de tu vida, es imprescindible.
Lo dicho, encantado de leerte
J
En Europa no están los trabajos como en españistán, con un 20% de paro -o más según regiones-, una temporalidad del 98%, y sueldos de 600 a mil euros. Y eso, en edad de producir, si ves las perspectivas para la edad de jubilación -que para los que tengan 40 ahora estára rondando los 75- y sus ingresos, por mucho que compares con Europa, a ver en qué cabeza cabe decir que es mejor estar alquilado y con esa edad.
Hola Cristina:
Creo que tienes que revisar tu información: la tasa de paro actual de España es del 14.2%, la temporalidad es del 26.8% y el salario medio es de 23.646,5€.
Y, en cualquier caso, la mentalidad de «alquilar es tirar el dinero», no es Europea, es principalmente peninsular, independientemente de las cifras anteriores.
Que pases un buen dia Cristina.
Buenas J,
Me ha gustado tu post pero echo de menos lo mismo que siempre echo de menos en estos análisis de comprar o alquilar una vivienda: la parte cualitativa. Es decir, está la parte monetaria, muy importante, pero está también lo intangible, igual o más importante. ¿Estás seguro de querer vivir en esa casa y barrio toda tu vida? Si la compras, ¿seguirás teniendo la misma libertad de elegir sobre tu carrera profesional o la hipoteca será una condición más a la hora de decidir? Y otros intangibles a favor de la compra: sabemos muy bien que la casa no son únicamente 4 paredes sino que es un hogar. ¿Estoy preparado para romper eso y volver a crearlo una y otra vez a lo mejor en otro lugar que no me gusta?
Hay muchas implicaciones en el tema de la vivienda, más de las que creemos.
Un abrazo
Jeje, claro que si Alfonso.. La parte cualitativa es tan importante como la parte económico-financiera. Pero la cualitativa es tan subjetiva que ningún análisis es concluyente. Cualquier opinión tiene sentido porque es eso, una opinión 😉
Un abrazo!
Un artículo muy interesante, pues en muchas ocasiones decidir entre alquilar o comprar resulta complicado.
Gracias por la información,
¡Saludos!
Gracias por vuestro comentario
En ningún lado encuentro información sobre la siguiente casuística: tengo el capital total de la vivienda (y algo más), pero prefiero mantenerlo invertido e hipotecarme (al 100%) . ¿Eso me da algún tipo de poder de negociación de las condiciones? ¿O al banco le da lo mismo cuán líquido esté yo en el momento de hipotecarme?
Hola Jose:
NO hay nada que le guste más a un banco que saber que le puedes pagar. Yo en tu caso, a la hora de pedir la hipoteca les presentaría un dossier con la siguiente información.
1. IRPF del último ejercicio presentado.
2. Entidades bancarias con las que trabajas.
3. Pool bancario: otros riesgos (préstamos/deudas/avales) que tengas con otros bancos.
4. Últimos recibos de cada préstamo. (para demostrar que eres un pagador bueno)
5. Declaración de bienes. (demostración de que tienes recursos)
6. Solicitud de financiación: informe de riesgos. Un word con dos hojitas máximo donde expliquemos qué queremos, lo que queremos, para qué y cómo lo vamos a pagar. El back up de esto sería un pequeño plan económico financiero indicando los ingresos que vas a generar y que te van a permitir pagar la hipoteca.
Un cordial saludo José
Buenas tardes.
Lamento el reflote ante todo.
Yo era de la idea del alquiler, por motivos económicos así como por temas como no atarme a un sitio por si tuviera que irme a otro lado.
Pero vi una situación. Los abuelos de un amigo mío han estado toda la vida de alquiler. Y la última casa alquilada (en la que llevan 20 años) era de unos amigos suyos de la infancia. Y nunca se han retrasado en el pago del alquiler ni se vieron sin trabajo.
Ahora bien, estos amigos fallecieron, y uno de los hijos necesita la casa alquilada, por lo que los abuelos de mi amigo se ven en la tesitura de tener que buscarse un piso de alquiler con cerca de 80 años que tienen.
Está situación me hizo darme cuenta de que una de las ventajas innegables de comprar una casa es, que si todo va bien y no hay problemas con el pago de hipoteca, no te ves en la tesitura en la que se ven los abuelos del amigo mencionado.
Completamente de acuerdo Antonio, tener una propiedad tiene la innegable ventaja de que nadie te la puede quitar (salvo que te la expropien). El punto de este artículo es valorar bien todos los costes ocultos.
Un cordial saludo
Muchas gracias por contestar José Carlos. Aprovecho para darte la enhorabuena por tu blog.
Y también completamente de acuerdo con todos los puntos expuestos en el post.
Actualmente estoy con hipoteca porque estoy en una situación que me ha permitido tener una vivienda en propiedad. Y antes he estado de alquiler, por lo que he estado en ambas caras de la moneda.
Y efectivamente, si nos dedicamos a un punto de vista puramente económico, sale más caro tener vivienda en propiedad que estar en régimen de alquiler.
En mi caso estaba de alquiler porque en mi actual trabajo acababa de empezar y antes por temas laborales estaba yendo de aquí para allá (en 2 años he estado en 3 ciudades distintas).
Pero a día de hoy con un trabajo que afortunadamente es estable (trabajo en el que además he ido escalando posiciones hasta ser jefe de departamento con el consabido aumento de sueldo), y viendo trabajos en otros sitios en el que me pagarían menos por las mismas responsabilidades, no me compensa irme por lo que, a su vez, me compensa tener propiedad.
Creo que para decidir no solo hay que tener en cuenta los factores económicos, sino también los psicológicos.
En fin, hasta aquí mi larga opinión, mis disculpas por el tochazo.
Muchas gracias por el blog.
Buenos días Jose Carlos,
Me gustaría dejar testimonio de mi situación actual.
En 2006, en pleno Boom inmobiliario, nos hipotecamos para la compra de un piso en 165000,00€. Lo bueno de esta propiedad es que se encuentra en un sitio turístico, en el que su valor en el mercado de 2ª vivienda no ha dejado de incrementarse y la demanda para su compra sigue siendo muy alta. En aquel momento la situación económica de la pareja era totalmente inestable y, aún así, obtuvimos las llaves de nuestro piso sin ningún tipo de aval y el 100% del importe de la compra… en fin… HIPOTECA A LA MEDIDA: A 30 años, variable y cuota creciente en progresión geométrica … Por si esto fuera poco, firmamos un Swap adicional gracias a lo cual durante 5 años estuvimos pagando casi 1000,00€ de cuota de hipoteca. A día de hoy y después de 17 años pagando … Todavía debemos 110000€. No hemos podido amortizar nada a mayores de los pagos porque nuestra situación económica no era holgada… Ahora 17 años después y sumando a la ecuación 2 hijas adolescentes, nos convertimos en 4 adultos compartiendo 65M2 lo que, después de la pandemia … nos hizo darnos cuenta de que no teníamos una buena calidad de vida…
En resumen … en la actualidad nos hemos mudado a una casa en alquiler y tenemos esa propiedad, a su vez, alquilada … pero en mayo revisan la hipoteca y pasaremos a pagar unos 700€, el doble que ahora … y el importe del alquiler no es suficiente para afrontar el pago … Ahora, adultos y con hijos … y con unos ingresos que son el triple que en el 2006 … nos encontramos casi en peor situación que el día de la compra …
Nos preguntamos si lo mejor no sería venderlo sin más…
Gracias por escucharme…
Hola Elisa. El problema de tu caso es el tipo de hipoteca que firmasteis. Probad a que os modifiquen las condiciones de la hipoteca actual o a ir a otro banco y hacer subrogación de la hipoteca con otras condiciones (yo ajustaría a un tipo fijo cuya cuota encaje con el alquiler que cobráis). Ahora los bancos quieren hacer hipotecas por lo que yo iría a varios bancos con vuestro caso a que os den condiciones.
Un saludo