09 Ene El secreto que no te cuentan en tu banco cuando pides una hipoteca (y que vale para un préstamo también)
Te lo voy a decir directamente el secreto que no te cuentan en tu banco para que puedas irte a hacer otra cosa si no tienes tiempo para leer más: cuando busques financiación no te fíes de las cuotas mensuales.
Si lees un poco más te lo cuento más en detalle y te doy una herramienta para que puedas hacer tus propios cálculos para contrastar lo que te cuentan por ahí.
Normalmente se presta atención a dos aspectos cuando se solicita financiación: el tipo de interés y el plazo.
El tipo de interés mínimo por muy variable que sea, al final va a estar limitado por abajo por la cláusula suelo que tengas en tu préstamo (hipotecario o no). Ándate con ojo antes de firmar nada, para evitar pagar de más.
Teniendo el tipo de interés y el plazo (y por supuesto la cantidad que estás pidiendo) obtienes la cuota mensual. Y es a esta cuota a lo que normalmente prestamos atención (si la cuota sale bien pues decimos, adelante a por ello). Esta es la base del secreto que no te cuentan en tu banco: ellos saben que tú te fijas solo en la cuota y prestas poca atención al coste real del préstamo (o crédito o hipoteca) que estás pidiendo.
Por qué existe el secreto que no te cuentan en tu banco.
Porque no prestamos atención a lo importante y nos quedamos en el envoltorio, yo el primero.
Cuando pedimos dinero, somos tontos, y prestamos atención al corto plazo, a las consecuencias inmediatas para tenerlo ya, sin analizar la foto completa. Sin las luces largas puestas.
Es importante saber cuánto se paga de intereses o por qué me cobran más o menos intereses con la hipoteca y qué es lo normal para pagar cuando pides un préstamo así como tener herramientas para calcular lo que supone el pago de un préstamo ligado a una tasa de interés variable como puede ser el Euribor.
Sin embargo, seguro que cuando te has planteado pedir un préstamo, en lugar de preguntas como las anteriores, lo que se te ha pasado por la cabeza es: “Para que voy a ahorrar si puedo pedir un préstamo y tener el coche (pon aquí lo que quieras, la moto, la línea de crédito, la maquinaria) ya y puedo pagar de sobra la letra mensual.”
Y esto, los bancos, los concesionarios, las macrotiendas, los supermercados LO SABEN. Por eso siempre te hablan de cuota mensual y nunca de pago total (y por supuesto nunca te dicen explícitamente cuánto vas a pagar de intereses, para que no salgas corriendo)
Ok José Carlos, me ha quedado claro que tengo que saber más de números. ¿Qué puedo hacer?
El tema es sencillo, de momento, antes de nada, y para que aproveches mejor tu dinero, te propongo un programa de formación que te dará herramientas que podrás utilizar en tu día a día. Pincha en la imagen para decirme donde quieres que te envíe el acceso al programa SMART CONTROL (GRATUITO)
Éste es el secreto que no te cuentan en tu banco
Voy a hablarte de números, justo los números que no te explica ni el director de la oficina del banco ni el notario cuando firmas la hipoteca. No pretendo agobiarte con los números ni con las cifras pero quiero que tengas claras las magnitudes de lo que te estoy hablando para que sepas su importancia.
Te voy a dar unas cifras para que te hagas una idea de lo que estoy hablando:
Por 180.000 euros a 20 años a un 4% vas a pagar casi 82.000 euros de intereses y una cuota de 1.100 euros aproximadamente.
Si en lugar de a 20 años, lo pides a 25 años, vas a pagar 105.000 euros de intereses y una cuota de 950 euros aproximadamente.
Si en lugar de a un 4% lo pides a un 4.5% vas a pagar 120.000 euros de intereses y una cuota de 1.000 euros aproximadamente.
Es decir, cinco años más de hipoteca suponen más de 30.000 euros más de intereses, y medio punto de subida de tipo de interés unos 15.000 euros más de intereses.
Cuando vas a financiar un bien, es tan relevante los intereses y las comisiones que vas a pagar por esa financiación como las características del bien. Dicho de otra forma, ¿negocias a fondo que te regale las alfombrillas del coche y estás pagando un 10% de intereses por el dinero? ¿Estás loco? Ya has pagado como mil veces las alfombrillas con los intereses.
No estamos hablando de cuatro duros, es bastante más relevante que la definición de tu televisión o los caballos de potencia de tu coche y muchas veces le prestas más atención a estos detalles nimios a lo hora de elegir tu tele o tu coche que de los pagos reales que vas a tener que hacer frete. ¿Estamos locos o qué?
No me digas que es porque no tienes formación para saber esto porque hoy en día en internet está todo, sólo hay que saber filtrar y encontrar lo que realmente te puede ser útil, por eso he preparado esta herramienta que te puedes descargar de forma totalmente gratuita para que sepas en todo momento cuánto vas a pagar de intereses y que puedas tomar decisiones en consecuencia.(Pincha en la imagen para descargar el FICHERO EXCEL GRATIS)
Resumiendo, cuando quieras endeudarte, bien con un préstamo, bien con una hipoteca, bien con un crédito no solo preguntes por la cuota, sino por los intereses que vas a pagar y por el coste total de la operación.
Recuerda: cuando quieras endeudarte no solo preguntes por la cuota, sino por los intereses que vas a pagar y por el coste total de la operación.
Y por supuesto, utiliza alguna herramienta racional como la que te dejo en este artículo para decidir (no solo esperes que lo que te dice el del banco es lo mejor, porque es LO MEJOR PARA EL BANCO, no para ti)
Actúa ahora, pero, por favor, con un método.
Si esto te ha gustado, te puedo contar más cosas interesantes…
No puedes gestionar tu negocio si no gestionas tus números y tu tiempo. Deja que te ayude a hacerlo.
Hay más herramientas que puedes utilizar y que he agrupado en un proceso sistemático que te permite garantizar que el Sistema de Control de Gestión que tienes en tu negocio es el adecuado, y en caso de que no lo tengas, te acompaña para construirlo. Es lo que he llamado El Método CEbC® y está basado en el Cuadro de Mando Integral creado por Robert S. Kaplan y David P. Norton (El Cuadro de Mando Integral: The Balanced Scoreboard
Anonimo
Posted at 20:19h, 20 mayoHola José Carlos,
Hace un tiempo que sigo tu blog y me resulta muy interesante, aunque nunca me habia animado a escribir.
En el caso de tener desde hace unos años la hipoteca contratada (si, soy tonto, como la mayoria), ¿hay alguna fórmula hoy en dia para beneficiarme de la situación económica?
Te comento mi caso concreto. Ahora los intereses (Euribor, etc) están muy bajos, pero cuando compré la vivienda no era así, por lo que opté por una hipoteca algo más asequible a mi economia entonces, pero que tiene un handicap con el tiempo: me revisan 1% fijo+0,5 que se suma a la variación del Euribor. Esto hace que, por ejemplo, con revisión en abril 2013, el Euribor se encuentre en 0,5 puntos aproximadamente, pero mi nuevo interes (ha bajado) se encuentre fijado para el próximo año en el 1,095%.
Tanto el capital que me queda por amortizar, como el tiempo que dista hasta finalizar mi ultima letra, juegan en mi contra a la hora de buscar alternativas.
Ademas de intentar amortizar anualmente el máximo capital, hay algo más que crees que podrias hacer?
Muchas gracias y enhorabuena por el blog y por tu iniciativa
José Carlos Alvarez Jiménez
Posted at 21:18h, 20 mayoHola Alberto:
Muchas gracias por tus comentarios, y me alegro un montón de que te resulte interesante mi blog.
Respecto a tu pregunta, lo siento pero no la entiendo muy bien, si quieres me puedes enviar un correo a info@cuantovaleuneuro.es e intento responderte más en detalle.
Así en genérico sin entrar directamente en tu caso lo primero que haría es comprobar si tienes suelo en tu hipoteca y en caso de que lo tengas y hayas contratado con Novacaixagalicia, BBVA o Cajamar aprovecharte de la sentencia del tribunal supremo e ir a hablar con el director de tu oficina ya.
Respecto a lo de amortizar OJO. Si estás pagando un 1.095% (que es un tipo de interés muy muy bajo, enhorabuena) no te conviene amortizar más allá de los 9.040 euros que te van a permitir la deducción por vivienda habitual.
Me explico con un ejemplo:
Imagina que al margen de estos 9.040 euros te estás planteando amortizar 5.000 euros ahora. Asumo que te quedan 20 años de hipoteca a ese 1.095%. Si amortizas estos 5.000 euros te habrás ahorrado unos 570 euros en intereses. Sin embargo si metes esos 5.000 euros en un depósito a 20 años al 1.75% anual (que es lo que te están dando ahora en un depósito) al final de los 20 años tendrías algo más de 2.700 euros. Es decir, te conviene no amortizar e invertir esos 5.000 euros porque con los intereses que te dan pagas de sobra los intereses dela hipoteca y ganas dinero.
Espero haberte aclarado pero como te decía contacta conmigo si quieres por el mail si me quieres dar algún dato más concreto.
Un saludo
J
pilar
Posted at 06:16h, 13 junioHola..me gustaria saber si tengo una hipoteca abusiva…..cuando firme nadie me hablo de que tendria que pagar al principio solo el interes….yo veia que pagaba mes tras mes y siempre debia lo mismo…asi que pregunte en la oficina bancaja y me dijeron que estaba pagando solo intereses…ahh le dije…que primero pago los interezes y despues el capital…y me dijo no , usted a partir de cinco años empesara a pagar capitan mas intereces….y le dije…y de intereces asta cuando y me dice asta que termine de pagar la hipoteca…o sea 40 años…yo soy viuda y cobro 426 e ahora pago y ahi dias que ni como porque no me llega…para pagar….es eso legal….gracias por escucharme
JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
Posted at 21:08h, 13 junioHola Pilar:
Por lo que estás comentando tienes algún tipo de carencia en tu hipoteca (es decir, al principio pagas solo intereses y no devuelves principal) y después de un tiempo ya pasas a pagar principal. La ventaja de este tipo de hipoteca es que tu cuota seguramente sea inferior, lo cual imagino que en tu situación actual te vendrá bien si como dices solo tienes una renta de 426 euros.
En cualquier caso en la escritura que firmaste ante notario tienes que tener las condiciones. No tiene por qué ser abusivo, pero si no sabías nada de ellos es claramente fraudulento.
Mi consejo Pilar es que revises tu escritura para que sepas lo que firmaste en su día y una vez que sepas esto podrás sentarte con tu banco para negociar lo que mejor te convenga.
Un saludo
JCarlos
Carolina
Posted at 19:48h, 19 mayoBuenas tardes José Carlos:
Estoy pensando en comprar un vivienda, intentando leer todo lo que tenga que ver sobre las hipotecas pero son tantas cosas a tener en cuenta que me estoy haciendo un lió. Para empezar, en algunas páginas de bancos leo que es euribor + interés, hasta ahí lo entiendo pero cuando hablan del TIN y el TAE me lío ya que creí entender que esto era los mismo que el interés, esto es así?
Otra cosa, hay varios tipos de ofertas hipotecarias, como por ejemplo, interés fijo, variable y mixta que esta ultima es la que más me llama la atención ya que puedo pagar durante x años la misma cuota (no se si tengo la oportunidad de elegir los años a mi gusto, si es así, ¿cómo influiría en la cuota?) cómo puedo calcular esto?.
Tanto el interés fijo como el mixto (aunque esto solo un tiempo) tienen clausula suelo ¿esto es legal?
Actualmente conceden el 80% del valor de la tasación de la vivienda (espero no equivocarme) para llegar a la diferencia sino tienes ahorrado el 20% que falta + todo lo referente a gastos, notaria, escrituras.. etc. la opción es pedir un préstamo personal, que por lo que tengo entendido los intereses son altos. Tengo alguna forma de calcular tanto la hipoteca como el préstamo personal y la hipoteca.
Muchas gracias y saludos.
Carolina
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 12:02h, 21 mayoHola Carolina:
Gracias por tu comentario. Intento responderte por puntos:
TIN y TAE: te aconsejo que leas estos dos artículos donde hablo en detalle acerca del TIN y TAE:
https://www.cuantovaleuneuro.es/nuestros-amigos-tae-y-tin-parte-2-te-presento-a-tae/
https://www.cuantovaleuneuro.es/nuestros-amigos-tae-y-tin-te-presento-a-tin/
Si quieres simular tu hipoteca (y te vale igual para cualquier préstamo), en esta entrada misma entrada te puedes descargar un simulador para calcularlo.
Si quieres información en concreto para tu caso te aconsejo que eches un vistazo a nuestro Servicio de Consulta Personalizada –> https://www.cuantovaleuneuro.es/productos-para-particulares/servicio-de-consulta-personalizada-para-particulares/ . Estamos muy acostumbrados a trabajar con consultas como la tuya.
Un fuerte abrazo y buen domingo!!
José Carlos
Lucio
Posted at 15:02h, 13 junioBuenas tardes! muchas gracias por tu labor. Mi duda es la siguiente:
Si quiero comprar un piso hipotecado, me ofrecen subrogar la hipoteca, que me dicen que le quedan 110.000€. Me surgen tres preguntas:
1.- ¿¿110.000 es el total que yo acabaré pagando propiamente de la hipoteca (capital+ intereses),o es solo el capital, y por tanto acabaré pagando 130.000 o a saber (en cualquier caso ya entiendo que gastos de apertura y demás aparte)??
2.- Al hacer una hipoteca nueva debes de aportar normalmente un 20% (independientemente del porcentaje que pagas al estado), y el dinero prestado corresponde al 80% restante. En caso de subrogar, ¿tienes que tener también una entrada?
3.- si en las preguntas anteriores la respuesta es que es solo capital, y que si tienes que dar entrada, ? que beneficio hay de subrogar la hipoteca?
Muchas gracias
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 19:11h, 13 junioHola Lucio:
Te respondo de forma rápida:
1.- Es el capital.
2.- No es así, pagas un 20% porque no te suelen conceder hipotecas por encima del 80%. En este caso dependerá de las exigencias de tu banco.
3.- Que es posible que las condiciones de la hipoteca en la que te subrogues (comisiones, tipo de interés, etc) sean menores. Aparte de que es posible que te ahorres algo en la documentación de la notaría.
Un saludo
raquel
Posted at 08:34h, 03 julioBuenos días
Tengo concedida una hipoteca de 90.000 euros y tengo que decidir ahora si quiero tipo fijo o variable.
Las condiciones de tipo fijo son de 2,80% TIN y las de tipo variable euribor +1,44
La verdad es que no sé qué hacer porque en la actualidad el euribor está muy bajo y se espera que esté así durante años. No obstante el diferencial del variable es alto 1,44 y el tipo de interés fijo también lo es.
No me resulta tampoco alentador tener la hipoteca referenciada al euribor porque si desaparece ¿qué lo sustituiría?
La hipoteca es a 30 años y me han concedido el 90%, de ahí esas condiciones
¿qué me aconseja?
Gracias
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 19:13h, 05 julioHola Raquel:
Esa elección es muy personal, es realizar una apuesta sobre la evolución del euribor en el futuro. Si crees que en algún momento superará el 1,36 entonces escoges el fijo y si no el variable. También depende de tu aversión al riesgo. Si estás dispuesta a pagar el sobrecoste del tipo de interés, garantizas que en el futuro los importes que pagas serán siempre iguales.
Si yo tuviera que elegir, con mis condiciones personales y mi nivel de aversión al riesgo escogería el tipo fijo, pero, como te digo es mi decisión (porque tengo más patrimonio vinculado al euribor y quiere minimizar riesgos)
un abrazo!
Carlos V
Posted at 21:56h, 13 septiembreHola Jose Carlos,
de un piso que compré en 2006 me quedan 83000€ por pagar, el tipo que tengo es 0.496 (0.65+Euribor segun revision de dic 2018) y la cuota 400€, 4800€ al año y me quedan 18 años y 3 meses.
Todos afirman que tal y como está el euribor no interesa cancelar la hipoteca pero hago mis cuentas y me planteo lo siguiente:
Si amortizo 10.000€ la cuota me baja a 350€ lo que supone dejar de pagar unos 600€ al año, un 5% de los 10.000€..
¿puedo considerar que esos 10.000€ me van a suponer la misma rentabilidad que si los pusiera en un depósito al 5% con riesgo 0?
Supongo que algo se me escapa pero por más vueltas que le doy es la conclusión que saco.
En otras palabras, si cancelara la hipoteca en su totalidad y alquilara el piso por 4800€ al año, no me estaría dando un 5% anual 4800/83000?
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 18:56h, 15 septiembreHola Carlos:
Muy interesante tu pregunta.
El argumento que estás utilizando es engañoso porque hablas de cuota (que mezcla capital y tipo de interés). Lo que realmente tienes que comparar es el diferencial de intereses que pagas de una forma o de otra.
Si no amortizas, con los datos que me has dado pagarías aproximadamente 3.830€ de intereses (al final de los 18 años y tres meses). Sin embargo si amortizas 10.000€, al final pagarías 3.370€ de intereses. Es decir, tu coste por disponer de 10.000€ en tu bolsillo durante esos 18 años y tres meses es de 461€ aproximadamente.Prácticamente nada.
Por esto todo el mundo te dice que no interesa cancelar tal y como está el euribor. Y coincido. Es muy probable que puedas destinar parte de ese dinero a algún proyecto con el que obtengas mejor rentabilidad al menos social (a modo de ejemplo te propongo uno :-) https://www.verkami.com/projects/24286-clemente-peral-recuperacion-de-vinas-viejunas)
Un cordial saludo y que pases buen domingo!
Carlos V
Posted at 21:59h, 13 septiembreEDITO: He obviado los gastos de comunidad, ibi, escalera, etc. para hacer números redondos. Sería menos del 5% pero así queda más sencillo.
Manuela
Posted at 10:42h, 10 octubreHola Carlos,
Tengo una hipoteca en la que el diferencial es 1,79 pero siempre con suelo 0, por lo que los ultimos años siempre me quedo con la misma cuota ya que no hay cambios en la revisión.
Mi duda es..Si bien no hay cambios en el indice de referencia, si lo hay en capital pendiente y plazo. No tendrían que calcular nueva cuota cada año?
Gracias de antemano
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 18:36h, 12 octubreNo Manuela. Las cuotas van ajustando capital e intereses, de forma que (en el método francés de amortización) primero pagas más intereses y más capital y cada cuota vas pagando más capital. Si revisas tus recibos de las cuotas (o el cuadro de amortización completo) lo podrás ver,
Un saludo
Camilo
Posted at 17:30h, 03 eneroMe ha encantado.
Muy directo y algo duro.
Para que los que nos distraemos y fantaseamos espabilemos por beneficio propio.
Lo importante que es tener asesoramiento de un experto (de los buenos). El precio que pagas lo ahorras y lo recuperas.
Gracias y un saludo
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 20:26h, 05 eneroGracias a ti Camilo por tu comentario.
Un cordial saludo
Catalina
Posted at 19:52h, 08 julioHola buenas tardes pedí una hipoteca de 148000 euros a un interés fijo de 2,15 % la cuota se quedaría en 602 euros a 27 años mi duda es que el importe total a reembolsar es de 233720,52 euros este coste total incluye capital , interés total , gastos de formación y gastos periódicos no entiendo este desglose yo creía que el total de la deuda es capital e interés idea 148000+ 47367,81 espero me pueda aclarar mi duda gracias
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 18:12h, 09 julioHola Catalina:
No entiendo bien tu pregunta. Si pagas 602 euros a 27 años, entonces el total que vas a pagar son 195.048€ (602€ x 12 x 27). En realidad imagino que serán 602,53€ tu cuota y pagarás un total de 195.219,72. La cifra de 233.720,52€ desconozco de donde la sacas. Pero son 38.000 euros más de lo que deberías pagar.
Un cordial saludo
Víctor
Posted at 20:05h, 28 septiembreHola, genial artículo., es justo lo que estaba mirando en mi caso: Quiero pedir una hipoteca de 60.000€ a 10 años, pero con la intención de amortizar totalmente la hipoteca antes de 5 años por la venta de otra casa, y mi duda es sobre la comision de amortizacion, he intentado con el excel que pones, pero no me queda muy claro el papel de la comisión de amortización.
Tengo 2 ofertas a tipo fijo:
1. La primera es tipo fijo 1.47% pero con comisiones cero, incluyendo la de amortización.
2. La otra es tipo fijo a 1,35%, según las condiciones con “compensacion por desistimiento” de 2% del capital reembolsado anticipadamente los 10 primeros años (1,5% los siguientes). Pone que en ningún caso la compensación podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el banco.
Mis preguntas:
– ¿Comision de amortizacion y de desistimiento son lo mismo?
– En el caso de que pudiera amortizar la hipoteca totalmente en 5 años (o antes) ¿cuál seria mas favorable?
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 07:58h, 29 septiembreHola Víctor:
Si, la comisión por desestimiento es la comisión por amortización anticipada.
Con respecto a tu segunda pregunta, tendríamos que calcularlo. Si quieres que lo hagamos puedes realizar el pago de la consulta en https://www.cuantovaleuneuro.es/pago-consulta/ (opción 1) y te contactaremos para recabar toda la información y decirte cuál es la opción más favorable financieramente (se tratad de comparar lo que pagas de menos por el menor tipo de interés con lo que pagas de más por la amortización anticipada)
Un cordial saludo
Alan
Posted at 22:55h, 11 marzoBuen articulo. Pero en mi opinión creo que has olvidado que se tome en consideración si se prevé realizar amortizaciones parciales a 0% que vuelvan a acortar los años de crédito. Con una situación económica sana podría el plazo de 30 años ser una excelente opción.
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 19:22h, 15 marzoLas amortizaciones suelen llevar aparejada la comisión por desestimiento (la antigua comisión por cancelación parcial).
GRacias por tu comentario Alan!