El secreto que no te cuentan en tu banco cuando pides una hipoteca (y que vale para un préstamo también)

El secreto que no te cuentan en tu banco cuando pides una hipoteca
Te lo voy a decir directamente para que puedas irte a hacer otra cosa si no tienes  tiempo para leer más: cuando pidas la hipoteca pregunta cuántos intereses vas a pagar por el dinero que estás pidiendo. Así a bocajarro.

Si lees un poco más te lo cuento más en detalle y te doy una herramienta para que puedas hacer tus propios cálculos para contrastar lo que te cuentan por ahí.

Normalmente se presta atención a dos aspectos cuando se solicita una hipoteca, el tipo de interés y el plazo.

Por cierto, que el tipo de interés mínimo por muy variable que sea al final va a ser la cláusula suelo que tengas en tu hipoteca, ándate con ojo antes de firmar nada.

Teniendo el tipo de interés y el plazo (y por supuesto la cantidad que estás pidiendo) te sale la cuota mensual. Y esta cuota a lo que normalmente prestamos atención (si la cuota sale bien pues decimos, adelante a por ello)

Somos tontos. Yo el primero.

Es así, somos tontos y prestamos atención al corto plazo y a las consecuencias inmediatas y nos gusta tenerlo todo ya.

¿Para que voy a ahorrar si puedo pedir un préstamo y tener el coche ya y puedo pagar de sobra la letra mensual?

Esto lo saben desde los bancos hasta los concesionarios pasando por el resto de compañías por eso siempre te hablan de cuota mensual y nunca de pago total (y por supuesto nunca te dicen explícitamente cuánto vas a pagar de intereses)

Un par de ejemplos de lo que realmente pagas por las cosas.

Te voy a dar unas cifras para que te hagas una idea de lo que estoy hablando. No quiero aburrirte con números pero quiero que tengas en la cabeza las magnitudes:

Calculos CV1EPor 180.000 euros a 20 años a un 4% vas a pagar casi 82.000 euros  de intereses y una cuota de 1.100 euros aproximadamente.

Si en lugar de a 20 años, lo pides a 25 años, vas a pagar 105.000 euros de intereses y una cuota de 950 euros aproximadamente.

Si en lugar de a un 4% lo pides a un 4.5% vas a pagar 120.000 euros de intereses y una cuota de 1.000 euros aproximadamente.

Es decir, cinco años más de hipoteca suponen casi 30.000 euros más de intereses, y medio punto de subida de tipo de interés unos 15.000 euros más de intereses.

No estamos hablando de cuatro duros, es bastante más relevante que la definición de tu televisión o que los caballos de potencia de tu coche y muchas veces le prestas más atención a esto a lo hora de elegir tu tele o tu coche que de endeudarte para toda la vida. ¿Estamos locos o qué?

No me digas que es porque no tienes formación para saber esto porque hoy en día en internet está todo, sólo hay que saber filtrar y encontrar lo que realmente te puede ser útil, por eso he preparado esta herramienta que te puedes descargar de forma totalmente gratuita para que sepas en todo momento cuánto vas a pagar de intereses y que puedas tomar decisiones en consecuencia.

Simulador Hipoteca CV1E

En resumen, no solo preguntes por la cuota sino por los intereses que vas a pagar por ello y utiliza la herramienta para decidir de forma racional y no solo aconsejado por el tipo del banco.

Si quieres información específica acerca de tu caso particular te recomiendo que visites mi Servicio de Consulta Personaliza. ¡Te va a interesar seguro!

Servicio Consulta Personalizada

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Además, ya sabes que si quieres consultarme algo  no tienes más que dejar un comentario en cualquier entrada del blog.

15 Comentarios
  • Avatar for Anonimo
    Anonimo
    Posted at 20:19h, 20 mayo Responder

    Hola José Carlos,
    Hace un tiempo que sigo tu blog y me resulta muy interesante, aunque nunca me habia animado a escribir.
    En el caso de tener desde hace unos años la hipoteca contratada (si, soy tonto, como la mayoria), ¿hay alguna fórmula hoy en dia para beneficiarme de la situación económica?
    Te comento mi caso concreto. Ahora los intereses (Euribor, etc) están muy bajos, pero cuando compré la vivienda no era así, por lo que opté por una hipoteca algo más asequible a mi economia entonces, pero que tiene un handicap con el tiempo: me revisan 1% fijo+0,5 que se suma a la variación del Euribor. Esto hace que, por ejemplo, con revisión en abril 2013, el Euribor se encuentre en 0,5 puntos aproximadamente, pero mi nuevo interes (ha bajado) se encuentre fijado para el próximo año en el 1,095%.
    Tanto el capital que me queda por amortizar, como el tiempo que dista hasta finalizar mi ultima letra, juegan en mi contra a la hora de buscar alternativas.
    Ademas de intentar amortizar anualmente el máximo capital, hay algo más que crees que podrias hacer?
    Muchas gracias y enhorabuena por el blog y por tu iniciativa

    • Avatar for José Carlos Alvarez Jiménez
      José Carlos Alvarez Jiménez
      Posted at 21:18h, 20 mayo Responder

      Hola Alberto:

      Muchas gracias por tus comentarios, y me alegro un montón de que te resulte interesante mi blog.
      Respecto a tu pregunta, lo siento pero no la entiendo muy bien, si quieres me puedes enviar un correo a info@cuantovaleuneuro.es e intento responderte más en detalle.
      Así en genérico sin entrar directamente en tu caso lo primero que haría es comprobar si tienes suelo en tu hipoteca y en caso de que lo tengas y hayas contratado con Novacaixagalicia, BBVA o Cajamar aprovecharte de la sentencia del tribunal supremo e ir a hablar con el director de tu oficina ya.

      Respecto a lo de amortizar OJO. Si estás pagando un 1.095% (que es un tipo de interés muy muy bajo, enhorabuena) no te conviene amortizar más allá de los 9.040 euros que te van a permitir la deducción por vivienda habitual.

      Me explico con un ejemplo:
      Imagina que al margen de estos 9.040 euros te estás planteando amortizar 5.000 euros ahora. Asumo que te quedan 20 años de hipoteca a ese 1.095%. Si amortizas estos 5.000 euros te habrás ahorrado unos 570 euros en intereses. Sin embargo si metes esos 5.000 euros en un depósito a 20 años al 1.75% anual (que es lo que te están dando ahora en un depósito) al final de los 20 años tendrías algo más de 2.700 euros. Es decir, te conviene no amortizar e invertir esos 5.000 euros porque con los intereses que te dan pagas de sobra los intereses dela hipoteca y ganas dinero.

      Espero haberte aclarado pero como te decía contacta conmigo si quieres por el mail si me quieres dar algún dato más concreto.

      Un saludo

      J

  • Avatar for pilar
    pilar
    Posted at 06:16h, 13 junio Responder

    Hola..me gustaria saber si tengo una hipoteca abusiva…..cuando firme nadie me hablo de que tendria que pagar al principio solo el interes….yo veia que pagaba mes tras mes y siempre debia lo mismo…asi que pregunte en la oficina bancaja y me dijeron que estaba pagando solo intereses…ahh le dije…que primero pago los interezes y despues el capital…y me dijo no , usted a partir de cinco años empesara a pagar capitan mas intereces….y le dije…y de intereces asta cuando y me dice asta que termine de pagar la hipoteca…o sea 40 años…yo soy viuda y cobro 426 e ahora pago y ahi dias que ni como porque no me llega…para pagar….es eso legal….gracias por escucharme

    • Avatar for JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
      JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
      Posted at 21:08h, 13 junio Responder

      Hola Pilar:

      Por lo que estás comentando tienes algún tipo de carencia en tu hipoteca (es decir, al principio pagas solo intereses y no devuelves principal) y después de un tiempo ya pasas a pagar principal. La ventaja de este tipo de hipoteca es que tu cuota seguramente sea inferior, lo cual imagino que en tu situación actual te vendrá bien si como dices solo tienes una renta de 426 euros.

      En cualquier caso en la escritura que firmaste ante notario tienes que tener las condiciones. No tiene por qué ser abusivo, pero si no sabías nada de ellos es claramente fraudulento.

      Mi consejo Pilar es que revises tu escritura para que sepas lo que firmaste en su día y una vez que sepas esto podrás sentarte con tu banco para negociar lo que mejor te convenga.

      Un saludo

      JCarlos

  • Avatar for Carolina
    Carolina
    Posted at 19:48h, 19 mayo Responder

    Buenas tardes José Carlos:

    Estoy pensando en comprar un vivienda, intentando leer todo lo que tenga que ver sobre las hipotecas pero son tantas cosas a tener en cuenta que me estoy haciendo un lió. Para empezar, en algunas páginas de bancos leo que es euribor + interés, hasta ahí lo entiendo pero cuando hablan del TIN y el TAE me lío ya que creí entender que esto era los mismo que el interés, esto es así?
    Otra cosa, hay varios tipos de ofertas hipotecarias, como por ejemplo, interés fijo, variable y mixta que esta ultima es la que más me llama la atención ya que puedo pagar durante x años la misma cuota (no se si tengo la oportunidad de elegir los años a mi gusto, si es así, ¿cómo influiría en la cuota?) cómo puedo calcular esto?.
    Tanto el interés fijo como el mixto (aunque esto solo un tiempo) tienen clausula suelo ¿esto es legal?

    Actualmente conceden el 80% del valor de la tasación de la vivienda (espero no equivocarme) para llegar a la diferencia sino tienes ahorrado el 20% que falta + todo lo referente a gastos, notaria, escrituras.. etc. la opción es pedir un préstamo personal, que por lo que tengo entendido los intereses son altos. Tengo alguna forma de calcular tanto la hipoteca como el préstamo personal y la hipoteca.

    Muchas gracias y saludos.

    Carolina

  • Avatar for Lucio
    Lucio
    Posted at 15:02h, 13 junio Responder

    Buenas tardes! muchas gracias por tu labor. Mi duda es la siguiente:

    Si quiero comprar un piso hipotecado, me ofrecen subrogar la hipoteca, que me dicen que le quedan 110.000€. Me surgen tres preguntas:
    1.- ¿¿110.000 es el total que yo acabaré pagando propiamente de la hipoteca (capital+ intereses),o es solo el capital, y por tanto acabaré pagando 130.000 o a saber (en cualquier caso ya entiendo que gastos de apertura y demás aparte)??
    2.- Al hacer una hipoteca nueva debes de aportar normalmente un 20% (independientemente del porcentaje que pagas al estado), y el dinero prestado corresponde al 80% restante. En caso de subrogar, ¿tienes que tener también una entrada?
    3.- si en las preguntas anteriores la respuesta es que es solo capital, y que si tienes que dar entrada, ? que beneficio hay de subrogar la hipoteca?

    Muchas gracias

    • Avatar for José Carlos Álvarez Jiménez
      José Carlos Álvarez Jiménez
      Posted at 19:11h, 13 junio Responder

      Hola Lucio:

      Te respondo de forma rápida:

      1.- Es el capital.
      2.- No es así, pagas un 20% porque no te suelen conceder hipotecas por encima del 80%. En este caso dependerá de las exigencias de tu banco.
      3.- Que es posible que las condiciones de la hipoteca en la que te subrogues (comisiones, tipo de interés, etc) sean menores. Aparte de que es posible que te ahorres algo en la documentación de la notaría.

      Un saludo

  • Avatar for raquel
    raquel
    Posted at 08:34h, 03 julio Responder

    Buenos días
    Tengo concedida una hipoteca de 90.000 euros y tengo que decidir ahora si quiero tipo fijo o variable.
    Las condiciones de tipo fijo son de 2,80% TIN y las de tipo variable euribor +1,44

    La verdad es que no sé qué hacer porque en la actualidad el euribor está muy bajo y se espera que esté así durante años. No obstante el diferencial del variable es alto 1,44 y el tipo de interés fijo también lo es.
    No me resulta tampoco alentador tener la hipoteca referenciada al euribor porque si desaparece ¿qué lo sustituiría?

    La hipoteca es a 30 años y me han concedido el 90%, de ahí esas condiciones

    ¿qué me aconseja?
    Gracias

    • Avatar for José Carlos Álvarez Jiménez
      José Carlos Álvarez Jiménez
      Posted at 19:13h, 05 julio Responder

      Hola Raquel:

      Esa elección es muy personal, es realizar una apuesta sobre la evolución del euribor en el futuro. Si crees que en algún momento superará el 1,36 entonces escoges el fijo y si no el variable. También depende de tu aversión al riesgo. Si estás dispuesta a pagar el sobrecoste del tipo de interés, garantizas que en el futuro los importes que pagas serán siempre iguales.

      Si yo tuviera que elegir, con mis condiciones personales y mi nivel de aversión al riesgo escogería el tipo fijo, pero, como te digo es mi decisión (porque tengo más patrimonio vinculado al euribor y quiere minimizar riesgos)

      un abrazo!

  • Avatar for Carlos V
    Carlos V
    Posted at 21:56h, 13 septiembre Responder

    Hola Jose Carlos,

    de un piso que compré en 2006 me quedan 83000€ por pagar, el tipo que tengo es 0.496 (0.65+Euribor segun revision de dic 2018) y la cuota 400€, 4800€ al año y me quedan 18 años y 3 meses.

    Todos afirman que tal y como está el euribor no interesa cancelar la hipoteca pero hago mis cuentas y me planteo lo siguiente:

    Si amortizo 10.000€ la cuota me baja a 350€ lo que supone dejar de pagar unos 600€ al año, un 5% de los 10.000€..

    ¿puedo considerar que esos 10.000€ me van a suponer la misma rentabilidad que si los pusiera en un depósito al 5% con riesgo 0?

    Supongo que algo se me escapa pero por más vueltas que le doy es la conclusión que saco.

    En otras palabras, si cancelara la hipoteca en su totalidad y alquilara el piso por 4800€ al año, no me estaría dando un 5% anual 4800/83000?

    • Avatar for José Carlos Álvarez Jiménez
      José Carlos Álvarez Jiménez
      Posted at 18:56h, 15 septiembre Responder

      Hola Carlos:

      Muy interesante tu pregunta.

      El argumento que estás utilizando es engañoso porque hablas de cuota (que mezcla capital y tipo de interés). Lo que realmente tienes que comparar es el diferencial de intereses que pagas de una forma o de otra.

      Si no amortizas, con los datos que me has dado pagarías aproximadamente 3.830€ de intereses (al final de los 18 años y tres meses). Sin embargo si amortizas 10.000€, al final pagarías 3.370€ de intereses. Es decir, tu coste por disponer de 10.000€ en tu bolsillo durante esos 18 años y tres meses es de 461€ aproximadamente.Prácticamente nada.

      Por esto todo el mundo te dice que no interesa cancelar tal y como está el euribor. Y coincido. Es muy probable que puedas destinar parte de ese dinero a algún proyecto con el que obtengas mejor rentabilidad al menos social (a modo de ejemplo te propongo uno :-) https://www.verkami.com/projects/24286-clemente-peral-recuperacion-de-vinas-viejunas)

      Un cordial saludo y que pases buen domingo!

  • Avatar for Carlos V
    Carlos V
    Posted at 21:59h, 13 septiembre Responder

    EDITO: He obviado los gastos de comunidad, ibi, escalera, etc. para hacer números redondos. Sería menos del 5% pero así queda más sencillo.

  • Avatar for Manuela
    Manuela
    Posted at 10:42h, 10 octubre Responder

    Hola Carlos,

    Tengo una hipoteca en la que el diferencial es 1,79 pero siempre con suelo 0, por lo que los ultimos años siempre me quedo con la misma cuota ya que no hay cambios en la revisión.
    Mi duda es..Si bien no hay cambios en el indice de referencia, si lo hay en capital pendiente y plazo. No tendrían que calcular nueva cuota cada año?

    Gracias de antemano

    • Avatar for José Carlos Álvarez Jiménez
      José Carlos Álvarez Jiménez
      Posted at 18:36h, 12 octubre Responder

      No Manuela. Las cuotas van ajustando capital e intereses, de forma que (en el método francés de amortización) primero pagas más intereses y más capital y cada cuota vas pagando más capital. Si revisas tus recibos de las cuotas (o el cuadro de amortización completo) lo podrás ver,

      Un saludo

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