Si conoces el Alquiler con Opción a Compra ya no tienes que elegir

Alquiler con Opción a CompraEs la eterna disyuntiva. ¿Qué es mejor, alquilar o comprar?. De hecho publiqué esta entrada con las ventajas de una u otra opción y con unos cuantos criterios objetivos para que eligieras de forma racional.

Sin embargo existe una tercera vía que te permite compatibilizar ambas opciones y quizá encaja mejor en tu Economía Doméstica. Te da la seguridad de no estar tirando el dinero de la compra junto con la flexibilidad del alquiler. Y es una herramienta que los bancos están utilizando para colocar sus casas lo que está haciendo que también pase a ser conocida por los particulares en esa lucha desigual que tienen con las entidades bancarias para vender o alquilar sus casas.

Digo desigual porque los bancos son los que dan la financiación y los particulares no pueden hacerlo. Es como ser juez y parte. “Si te compras uno de mis pisos te doy el dinero, si no vas y se lo pides al Maestro Armero.”

El Alquiler con opción a compra es un claro ejemplo de win-win. Ambas partes ganan con este acuerdo puesto que tiene ventajas tanto para el comprador como para el vendedor.

¿Y en qué consiste este contrato?

Es un contrato que se firma entre el vendedor y el comprador y permite que el comprador disfrute desde el primer día de la vivienda y a cambio le pague al vendedor una renta durante un período determinado (pero estableciendo desde el primer día un precio cerrado por la casa).

Al final del período el comprador puede comprar la casa por el precio pactado (esto es hacer efectiva la opción de compra) y el vendedor le tiene que descontar las cantidades pagadas hasta el momento.

Fíjate que digo “El comprador puede comprar la casa por el precio pactado”, porque también puede no comprarla, en cuyo caso todas las cantidades pagadas hasta la fecha se quedan en manos del vendedor.

Todo es más sencillo con un ejemplo así que vamos allá:


Alquiler con Opción a CompraFirmo contigo un contrato de alquiler con opción a compra por 5 años. Me pagas un alquiler de 400 euros mensuales y fijamos el precio de compra de la casa en 100.000 euros.

Al final de los 5 años me habrás pagado 24.000 euros y podrás decidir quedarte con la casa, en cuyo caso tendrás que pagarme 76.000 euros (porque a los 100.000 pactados le restamos los 24.000 que ya me has pagado). O también puedes decir que no la quieres, y no me pagas nada y yo me quedo con los 24.000 euros.

¿Cuáles son las ventajas para el comprador?

Pues unas cuantas, entre otras las siguientes:

1.- Pagas algo parecido a una hipoteca pero sin sus inconvenientes (ni estás atado a un banco ni tienes que desembolsar el 15%  de gastos ni preocuparte por la entrada para que te concedan la hipoteca)

2.- Las cantidades que vas pagando son descontadas del precio de venta, luego no son a fondo perdido.

3.- Tienes la OPCION, no la obligación de comprar la casa y a un precio cerrado de antemano.

4.- Te deja tiempo para poder reunir el dinero para realizar a compra.

¿Cuáles son las ventajas para el vendedor?

Pues otras cuantas:

1.- Lo primero que puedes vender la casa, lo cual con la competencia desleal de los bancos ya es mucho  y además tienes un ingreso adicional desde el día uno.

2.- En el escenario de bajada de precios, al fijar el precio hoy sales beneficiado.

3.- Puedes establecer alguna condición especial como una señal o renta superior por la opción. (Pero ten en cuenta que todo es negociable, que puedas no significa que el comprador te lo admita)

4.- En caso de que el inquilino al final no compre, al menos te sacas lo que te haya pagado hasta la fecha.

5.- Tienes la casa ocupada, y si es un buen inquilino, una casa ocupada se conserva mejor que una vacía.

¿Qué otras cosas has de tener en cuenta?

No te olvides de que todo se pacta entre las partes (incluso la duración aunque suelen ser de cinco años) por lo que te interesa que algunas cosas queden muy claras desde el principio:

  • Por supuesto cuánto va a durar el contrato.
  • Hasta cuando se va a poder ejercer la opción de compra.
  • Cuál es el precio de la vivienda y el descuento de las cantidades pagadas que se va a realizar sobre ese precio.
  • Quién se hará cargo de gastos de reformas, arreglos, reparaciones, Comunidad, IBI.
  • Quién ser hará cargo de los impuestos que aplique en cada momento.
  • Qué pasa si sube o baja el precio del inmueble. ¿Tocamos precio o lo dejamos como está?
  • Que aparece expresamente un manifiesto de que el inmueble está libre de cargas en el contrato
  • Que aparece expresamente en el contrato una declaración de que el inmueble se trasmitirá sin ocupas. (A esto se le llama técnicamente libre de cualquier tipo de arrendatarios, ocupantes y precaristas)

Y yo que tú me plantearía la opción de elevar estos acuerdos a público inscribiéndolos en el Registro de la Propiedad y/o firmarlos ante notario.

Eso sí, ten cuidado porque en el caso de que el propietario no pague la hipoteca, el banco se quedaría con la casa y la entidad no tiene por qué respetar ninguno de los acuerdos que haya firmado el anterior propietario.

¿A qué te interesa el Alquiler con Opción a Compra ?

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Además, ya sabes que si quieres consultarme algo  no tienes más que dejar un comentario en cualquier entrada del blog.

22 Comentarios
  • Avatar for Mario
    Mario
    Posted at 15:04h, 06 julio Responder

    Se puede pedir daños y perjuicios por incidencias en la casa,y percibir la totalidad de todo lo dado.Gracias un saludo

    • Avatar for JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
      JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
      Posted at 20:23h, 06 julio Responder

      Hola Mario.

      No entiendo muy bien si lo que planteas es una pregunta o una afirmación, en cualquier caso todo está abierto a lo que pactes en el contrato.

      Un saludo

      JCarlos

  • Avatar for David
    David
    Posted at 11:12h, 11 agosto Responder

    Hola Jose Carlos.

    Una vez finalizado el plazo de opcion a compra, si se decide realizar la compra del inmueble. ¿El precio de venta sería el pactado al inicio del contrato (en el ejemplo 100.000€) o será el restante (en el ejemplo 76.000)?, me explico. En la actualidad, y generalizando, las hipotecas tienen la condición de capital máximo a financiar el 80% del valor de tasación o del precio de venta (el menor de los dos). ¿En un alquiler con opcion a compra cual sería el precio de venta ante una hipoteca?

    Felicidades por la web.
    Un saludo

    • Avatar for JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
      JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
      Posted at 20:29h, 11 agosto Responder

      Hola David, buenas tardes_

      De cara a una hipoteca te van a dar el 80% del valor de compra de la vivienda o el 80% del valor de tasación. Lo que sea menor. Independientemente de lo que pagues en ese momento por ella. Siguiendo con tu ejemplo: el precio de venta serían 100.000 de los que 24.000 euros ya has pagado de forma adelantada. El precio no ha cambiado, solo ha cambiado que antes has pagado una cantidad y ahora desembolsas menos. Si asumimos que la tasación es igual al precio de venta (los 100.000) entonces te darían como mucho 80.000 euros que cubrirían los 76.000 que te faltan por pagar.

      Espero que haya quedado claro.

      Un saludo

      JCarlos

  • Avatar for tesa
    tesa
    Posted at 22:39h, 05 octubre Responder

    Hola!
    Mi pregunta es clara.
    Puede el inquilino dejar el alquiler, avisando antes, a los 6 meses? Y a los 9 meses por ejemplo?
    En ambos casos pierde la fianza o señal?
    Gracias!!!

    • Avatar for JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
      JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
      Posted at 20:32h, 07 octubre Responder

      Hola Tesa:

      Al menos tienen que pasar 6 meses, avisando con un mes de antelación y no tiene por qué haber indemnización salvo que lo hayas estipulado así en el contrato.

      Un saludo

      JCarlos

  • Avatar for José Antonio
    José Antonio
    Posted at 23:22h, 15 febrero Responder

    Hola!! Tengo una duda, quiero alquilar una casa con opción a compra y me dicen que el IBI no tengo que pagarlo hasta que sea propietario pero el seguro de la casa sí corre por mi cuenta. Yo creía que era como en los alquileres normales que el propietario se encarga de todos los gastos, y yo seré inquilino hasta que la compre. ¿Es así?
    Gracias

  • Avatar for Elena
    Elena
    Posted at 21:17h, 20 marzo Responder

    Hola, he estado viendo un alquiler con opción a compra de una vivienda de proteccion oficial. Se firmaría un contrato de alquiler por 3 años, pero en diciembre de 2016 te dan la opción de comprar, si en ese momento no compras, puedes seguir viviendo hasta que acabe el contrato de 3 años. Pero y luego que?, pueden echarte si no compras?. Lo hemos preguntado pero nos dicen que no saben… Alguna ayuda por favor?

  • Avatar for Pedro gonzalez abellan
    Pedro gonzalez abellan
    Posted at 07:46h, 09 enero Responder

    Hola
    Yo firmé un contrato opción y compra on prórroga de 2 años unas cuotas de 400 de esos 400se quedaba el un porcentaje el recto para compra yo amueble todo el piso y tuve un inconveniente tuve que salir al extranjero para recuperar dineros y lo que era 3 meses se fue a tres años. Y me encontré cerradura cambiada mi ropa mis muebles todo lo utilizo como puedo recuperar mis bienes

    • Avatar for José Carlos Álvarez Jiménez
      José Carlos Álvarez Jiménez
      Posted at 17:08h, 09 enero Responder

      Hola Pedro:

      Te aconsejaría que te pusieras en manos de un abogado especializado en el ámbito que comentas, si hay un incumplimiento de contrato, creo que es lo más adecuado.

      Un cordial saludo

  • Avatar for Lorena
    Lorena
    Posted at 00:50h, 20 enero Responder

    Buenas
    Yo firmé un alquiler con opción a compra por 3 años y 8 meses por valor de 175000€ estando el piso tasado en 143000€ y siendo de protección oficial, ya casi a pasado ese tiempo y llevo pagados 29000€ en cuotas de 500€ a la hora de pedir la hipoteca tengo que pedir por el precio de compraventa, es decir, por los 175000€ que pactamos con los propietarios?? O tengo que pedir por los 145000 que me quedan por pagar??
    Muchas gracias
    Saludos

    • Avatar for José Carlos Álvarez Jiménez
      José Carlos Álvarez Jiménez
      Posted at 18:36h, 20 enero Responder

      Hola Lorena:

      A la hora de pedir hipoteca tienes que pedir el importe que te quede por pagar (los 145.000 que te quedan por pagar si así lo pactasteis en el contrato de opción a compra)

      Un saludo

  • Avatar for Ruben
    Ruben
    Posted at 13:03h, 21 marzo Responder

    ola buenas mi caso es qe estoi en alquiler con derecho a compra por un valor de 108000 y llevo 3 años y quiero comprar el banco me daria los 108000 qe ya me llegaria para todo o solo me daria lo qe me qeda por pagar gracias

    • Avatar for José Carlos Álvarez Jiménez
      José Carlos Álvarez Jiménez
      Posted at 20:00h, 21 marzo Responder

      El importe que te conceda el banco no depende del importe del contrato de alquiler con derecho a compra sino de tu capacidad económica y de la tasación de la vivienda.

      Un cordial saludo

  • Avatar for Macu Tolosa
    Macu Tolosa
    Posted at 19:03h, 24 marzo Responder

    Buenas tardes

    mi pregunta es referente a la declaracion de Hacienda.
    Como se deben tributar los ingresos en ambas partes hasta la fecha final del contrato

    Muchas gracias de antemano

    • Avatar for José Carlos Álvarez Jiménez
      José Carlos Álvarez Jiménez
      Posted at 20:07h, 24 marzo Responder

      Hola Macu:

      Tienes que tener en cuenta que esta modalidad de alquiler compra tiene varios conceptos de cara al IRPF puesto que realmente hay tres operaciones: la primera es la concesión de una opción de compra sobre un bien inmueble, la segunda es el alquiler del mismo y la tercera es la transmisión (si se produce)

      1.- Con respecto a la concesion, el precio de la opción de compra produce en el arrendador una ganancia patrimonial, y como no hay transmisión, se integra como renta general (art. 45 LIRPF) en el período en que se formaliza el contrato por el valor que se ha pagado (siempre que no sea menor al de mercado, en cuyo caso manda éste) menos los gastos e impuestos de la operación.

      2.- Con respecto al alquiler, las rentas que percibe el arrendador son rendimientos de capital inmobiliario (art. 22.1 LIRPF).

      3.- Si se ejercita la opción de compra (transmisión) hay una variación patrimonial para el arrendador (vendedor) según lo dispuesto en el art. 33.1 de la LIRPF. Esta ganancia o pérdida se imputa cuando se transmite el inmueble como renta del ahorro.

      Ten en cuenta que lo que cobra el arrendador como precio del derecho de opción a compra así como el alquiler mensual se descuenta (si lo has pactado así) del precio total, por lo que constituyen un menor valor de transmisión de la vivienda. (a efectos de calcular la ganancia o pérdida patrimonial)

      Recuerda que si tienes dudas de cómo plantear la operación nuestro equipo de abogados y fiscalistas puede ayudarte.

      Un cordial saludo

  • Avatar for Marta
    Marta
    Posted at 22:47h, 04 septiembre Responder

    Hola. Nosotros estamos de alquiler con opcion a compra durante 3 años, en enero deberiamos formalizar la hipoteca. El caso es que cuando hicimos el contrato teniamos trabajo fijo y ahora trabajamos todo el año pero sin contrato indefinido. No hemos fallado en ningún pago pero desde el punto de vista bancario no somos solventes ( lo entendemos) pero despues de casi 3 años al corriente del alquiler y la entrada inicial tenemos que nos denieguen la hipoteca.

    • Avatar for José Carlos Álvarez Jiménez
      José Carlos Álvarez Jiménez
      Posted at 18:59h, 15 septiembre Responder

      Lamento mucho tu situación Marta. De veras. Puesto que efectivamente no parece justo. Pero como sabes, los bancos no actúan por justicia sino por rendimiento…

      Sobre todo recordad presentar en el banco documentación que acredite vuestra responsabilidad:
      – pagos de todas las mensualidades anteriores (aún con el trabajo sin contrato indefinido)
      – otros bienes de los que dispongais.
      – contratos de trabajo actuales.
      Cualquier documento que acredite vuestra capacidad de pago.

      Un fuerte abrazo y ánimo, de verdad.

  • Avatar for laura
    laura
    Posted at 18:28h, 10 octubre Responder

    Buenas tardes, mi consulta es por el tema hipotecario cuando llega el final del contrato con opcion a compra, ya que estamos barajando firmar un contrato de esta indole, cuando llegue al final y se pida la hipoteca el banco tendra en cuenta el dinero aportado con las mensualidades como entrada¿? o me dara el 80% del dinero que quede pendiente por pagar, no se si me he expresado con claridad¿? muchas gracias y un saludo

    • Avatar for José Carlos Álvarez Jiménez
      José Carlos Álvarez Jiménez
      Posted at 18:38h, 12 octubre Responder

      Al banco no le importa lo que hayas pagado por el alquiler con opción a compra (salvo que la vivienda sea del banco y si te ofrezca esa opción)
      Lo que le interesa cuando vayas a firmar son dos cosas:
      – el dinero que aportas tú para la operación-
      – el valor de tasación de la vivienda.

      Para que te hagas una idea. Si en el contrato de opción a compra la vivienda vale 100.000€ y y has pagado 24.000€ de cuotas, y cuando llegue el momento de hacer la hipoteca tasáis la vivienda (por 90.000€) por ejemplo. El banco calculará la operación sobre la tasación. (o sobre el valor de compra si es menor).

      Un abrazo

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