Si conoces el Alquiler con Opción a Compra ya no tienes que elegir

Alquiler con Opción a CompraEs la eterna disyuntiva. ¿Qué es mejor, alquilar o comprar?. De hecho publiqué esta entrada con las ventajas de una u otra opción y con unos cuantos criterios objetivos para que eligieras de forma racional.

Sin embargo existe una tercera vía que te permite compatibilizar ambas opciones y quizá encaja mejor en tu Economía Doméstica. Te da la seguridad de no estar tirando el dinero de la compra junto con la flexibilidad del alquiler. Y es una herramienta que los bancos están utilizando para colocar sus casas lo que está haciendo que también pase a ser conocida por los particulares en esa lucha desigual que tienen con las entidades bancarias para vender o alquilar sus casas.

Digo desigual porque los bancos son los que dan la financiación y los particulares no pueden hacerlo. Es como ser juez y parte. “Si te compras uno de mis pisos te doy el dinero, si no vas y se lo pides al Maestro Armero.”

El Alquiler con opción a compra es un claro ejemplo de win-win. Ambas partes ganan con este acuerdo puesto que tiene ventajas tanto para el comprador como para el vendedor.

¿Y en qué consiste este contrato?

Es un contrato que se firma entre el vendedor y el comprador y permite que el comprador disfrute desde el primer día de la vivienda y a cambio le pague al vendedor una renta durante un período determinado (pero estableciendo desde el primer día un precio cerrado por la casa).

Al final del período el comprador puede comprar la casa por el precio pactado (esto es hacer efectiva la opción de compra) y el vendedor le tiene que descontar las cantidades pagadas hasta el momento.

Fíjate que digo “El comprador puede comprar la casa por el precio pactado”, porque también puede no comprarla, en cuyo caso todas las cantidades pagadas hasta la fecha se quedan en manos del vendedor.

Todo es más sencillo con un ejemplo así que vamos allá:


Alquiler con Opción a CompraFirmo contigo un contrato de alquiler con opción a compra por 5 años. Me pagas un alquiler de 400 euros mensuales y fijamos el precio de compra de la casa en 100.000 euros.

Al final de los 5 años me habrás pagado 24.000 euros y podrás decidir quedarte con la casa, en cuyo caso tendrás que pagarme 76.000 euros (porque a los 100.000 pactados le restamos los 24.000 que ya me has pagado). O también puedes decir que no la quieres, y no me pagas nada y yo me quedo con los 24.000 euros.

¿Cuáles son las ventajas para el comprador?

Pues unas cuantas, entre otras las siguientes:

1.- Pagas algo parecido a una hipoteca pero sin sus inconvenientes (ni estás atado a un banco ni tienes que desembolsar el 15%  de gastos ni preocuparte por la entrada para que te concedan la hipoteca)

2.- Las cantidades que vas pagando son descontadas del precio de venta, luego no son a fondo perdido.

3.- Tienes la OPCION, no la obligación de comprar la casa y a un precio cerrado de antemano.

4.- Te deja tiempo para poder reunir el dinero para realizar a compra.

¿Cuáles son las ventajas para el vendedor?

Pues otras cuantas:

1.- Lo primero que puedes vender la casa, lo cual con la competencia desleal de los bancos ya es mucho  y además tienes un ingreso adicional desde el día uno.

2.- En el escenario de bajada de precios, al fijar el precio hoy sales beneficiado.

3.- Puedes establecer alguna condición especial como una señal o renta superior por la opción. (Pero ten en cuenta que todo es negociable, que puedas no significa que el comprador te lo admita)

4.- En caso de que el inquilino al final no compre, al menos te sacas lo que te haya pagado hasta la fecha.

5.- Tienes la casa ocupada, y si es un buen inquilino, una casa ocupada se conserva mejor que una vacía.

¿Qué otras cosas has de tener en cuenta?

No te olvides de que todo se pacta entre las partes (incluso la duración aunque suelen ser de cinco años) por lo que te interesa que algunas cosas queden muy claras desde el principio:

  • Por supuesto cuánto va a durar el contrato.
  • Hasta cuando se va a poder ejercer la opción de compra.
  • Cuál es el precio de la vivienda y el descuento de las cantidades pagadas que se va a realizar sobre ese precio.
  • Quién se hará cargo de gastos de reformas, arreglos, reparaciones, Comunidad, IBI.
  • Quién ser hará cargo de los impuestos que aplique en cada momento.
  • Qué pasa si sube o baja el precio del inmueble. ¿Tocamos precio o lo dejamos como está?
  • Que aparece expresamente un manifiesto de que el inmueble está libre de cargas en el contrato
  • Que aparece expresamente en el contrato una declaración de que el inmueble se trasmitirá sin ocupas. (A esto se le llama técnicamente libre de cualquier tipo de arrendatarios, ocupantes y precaristas)

Y yo que tú me plantearía la opción de elevar estos acuerdos a público inscribiéndolos en el Registro de la Propiedad y/o firmarlos ante notario.

Eso sí, ten cuidado porque en el caso de que el propietario no pague la hipoteca, el banco se quedaría con la casa y la entidad no tiene por qué respetar ninguno de los acuerdos que haya firmado el anterior propietario.

¿A qué te interesa el Alquiler con Opción a Compra ?

Si te ha gustado la entrada, te ha ayudado o la ves interesante, dale al botón!! y comparte en tus redes sociales.

Además, ya sabes que si quieres consultarme algo  no tienes más que dejar un comentario en cualquier entrada del blog.

10 Comments
  • Mario
    Posted at 15:04h, 06 julio Responder

    Se puede pedir daños y perjuicios por incidencias en la casa,y percibir la totalidad de todo lo dado.Gracias un saludo

    • JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
      Posted at 20:23h, 06 julio Responder

      Hola Mario.

      No entiendo muy bien si lo que planteas es una pregunta o una afirmación, en cualquier caso todo está abierto a lo que pactes en el contrato.

      Un saludo

      JCarlos

  • David
    Posted at 11:12h, 11 agosto Responder

    Hola Jose Carlos.

    Una vez finalizado el plazo de opcion a compra, si se decide realizar la compra del inmueble. ¿El precio de venta sería el pactado al inicio del contrato (en el ejemplo 100.000€) o será el restante (en el ejemplo 76.000)?, me explico. En la actualidad, y generalizando, las hipotecas tienen la condición de capital máximo a financiar el 80% del valor de tasación o del precio de venta (el menor de los dos). ¿En un alquiler con opcion a compra cual sería el precio de venta ante una hipoteca?

    Felicidades por la web.
    Un saludo

    • JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
      Posted at 20:29h, 11 agosto Responder

      Hola David, buenas tardes_

      De cara a una hipoteca te van a dar el 80% del valor de compra de la vivienda o el 80% del valor de tasación. Lo que sea menor. Independientemente de lo que pagues en ese momento por ella. Siguiendo con tu ejemplo: el precio de venta serían 100.000 de los que 24.000 euros ya has pagado de forma adelantada. El precio no ha cambiado, solo ha cambiado que antes has pagado una cantidad y ahora desembolsas menos. Si asumimos que la tasación es igual al precio de venta (los 100.000) entonces te darían como mucho 80.000 euros que cubrirían los 76.000 que te faltan por pagar.

      Espero que haya quedado claro.

      Un saludo

      JCarlos

  • tesa
    Posted at 22:39h, 05 octubre Responder

    Hola!
    Mi pregunta es clara.
    Puede el inquilino dejar el alquiler, avisando antes, a los 6 meses? Y a los 9 meses por ejemplo?
    En ambos casos pierde la fianza o señal?
    Gracias!!!

    • JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
      Posted at 20:32h, 07 octubre Responder

      Hola Tesa:

      Al menos tienen que pasar 6 meses, avisando con un mes de antelación y no tiene por qué haber indemnización salvo que lo hayas estipulado así en el contrato.

      Un saludo

      JCarlos

  • José Antonio
    Posted at 23:22h, 15 febrero Responder

    Hola!! Tengo una duda, quiero alquilar una casa con opción a compra y me dicen que el IBI no tengo que pagarlo hasta que sea propietario pero el seguro de la casa sí corre por mi cuenta. Yo creía que era como en los alquileres normales que el propietario se encarga de todos los gastos, y yo seré inquilino hasta que la compre. ¿Es así?
    Gracias

  • Elena
    Posted at 21:17h, 20 marzo Responder

    Hola, he estado viendo un alquiler con opción a compra de una vivienda de proteccion oficial. Se firmaría un contrato de alquiler por 3 años, pero en diciembre de 2016 te dan la opción de comprar, si en ese momento no compras, puedes seguir viviendo hasta que acabe el contrato de 3 años. Pero y luego que?, pueden echarte si no compras?. Lo hemos preguntado pero nos dicen que no saben… Alguna ayuda por favor?

Post A Comment