26 Sep Si conoces el Alquiler con Opción a Compra ya no tienes que elegir
Es la eterna disyuntiva. ¿Qué es mejor, alquilar o comprar?. De hecho publiqué esta entrada con las ventajas de una u otra opción y con unos cuantos criterios objetivos para que eligieras de forma racional.
Sin embargo existe una tercera vía que te permite compatibilizar ambas opciones y quizá encaja mejor en tu Economía Doméstica. Te da la seguridad de no estar tirando el dinero de la compra junto con la flexibilidad del alquiler. Y es una herramienta que los bancos están utilizando para colocar sus casas lo que está haciendo que también pase a ser conocida por los particulares en esa lucha desigual que tienen con las entidades bancarias para vender o alquilar sus casas.
Digo desigual porque los bancos son los que dan la financiación y los particulares no pueden hacerlo. Es como ser juez y parte. «Si te compras uno de mis pisos te doy el dinero, si no vas y se lo pides al Maestro Armero.»
El Alquiler con opción a compra es un claro ejemplo de win-win. Ambas partes ganan con este acuerdo puesto que tiene ventajas tanto para el comprador como para el vendedor.
¿Y en qué consiste este contrato?
Es un contrato que se firma entre el vendedor y el comprador y permite que el comprador disfrute desde el primer día de la vivienda y a cambio le pague al vendedor una renta durante un período determinado (pero estableciendo desde el primer día un precio cerrado por la casa).
Al final del período el comprador puede comprar la casa por el precio pactado (esto es hacer efectiva la opción de compra) y el vendedor le tiene que descontar las cantidades pagadas hasta el momento.
Fíjate que digo “El comprador puede comprar la casa por el precio pactado”, porque también puede no comprarla, en cuyo caso todas las cantidades pagadas hasta la fecha se quedan en manos del vendedor.
Todo es más sencillo con un ejemplo así que vamos allá:
Firmo contigo un contrato de alquiler con opción a compra por 5 años. Me pagas un alquiler de 400 euros mensuales y fijamos el precio de compra de la casa en 100.000 euros.
Al final de los 5 años me habrás pagado 24.000 euros y podrás decidir quedarte con la casa, en cuyo caso tendrás que pagarme 76.000 euros (porque a los 100.000 pactados le restamos los 24.000 que ya me has pagado). O también puedes decir que no la quieres, y no me pagas nada y yo me quedo con los 24.000 euros.
¿Cuáles son las ventajas para el comprador?
Pues unas cuantas, entre otras las siguientes:
1.- Pagas algo parecido a una hipoteca pero sin sus inconvenientes (ni estás atado a un banco ni tienes que desembolsar el 15% de gastos ni preocuparte por la entrada para que te concedan la hipoteca)
2.- Las cantidades que vas pagando son descontadas del precio de venta, luego no son a fondo perdido.
3.- Tienes la OPCION, no la obligación de comprar la casa y a un precio cerrado de antemano.
4.- Te deja tiempo para poder reunir el dinero para realizar a compra.
¿Cuáles son las ventajas para el vendedor?
Pues otras cuantas:
1.- Lo primero que puedes vender la casa, lo cual con la competencia desleal de los bancos ya es mucho y además tienes un ingreso adicional desde el día uno.
2.- En el escenario de bajada de precios, al fijar el precio hoy sales beneficiado.
3.- Puedes establecer alguna condición especial como una señal o renta superior por la opción. (Pero ten en cuenta que todo es negociable, que puedas no significa que el comprador te lo admita)
4.- En caso de que el inquilino al final no compre, al menos te sacas lo que te haya pagado hasta la fecha.
5.- Tienes la casa ocupada, y si es un buen inquilino, una casa ocupada se conserva mejor que una vacía.
¿Qué otras cosas has de tener en cuenta?
No te olvides de que todo se pacta entre las partes (incluso la duración aunque suelen ser de cinco años) por lo que te interesa que algunas cosas queden muy claras desde el principio:
- Por supuesto cuánto va a durar el contrato.
- Hasta cuando se va a poder ejercer la opción de compra.
- Cuál es el precio de la vivienda y el descuento de las cantidades pagadas que se va a realizar sobre ese precio.
- Quién se hará cargo de gastos de reformas, arreglos, reparaciones, Comunidad, IBI.
- Quién ser hará cargo de los impuestos que aplique en cada momento.
- Qué pasa si sube o baja el precio del inmueble. ¿Tocamos precio o lo dejamos como está?
- Que aparece expresamente un manifiesto de que el inmueble está libre de cargas en el contrato
- Que aparece expresamente en el contrato una declaración de que el inmueble se trasmitirá sin ocupas. (A esto se le llama técnicamente libre de cualquier tipo de arrendatarios, ocupantes y precaristas)
Y yo que tú me plantearía la opción de elevar estos acuerdos a público inscribiéndolos en el Registro de la Propiedad y/o firmarlos ante notario.
Eso sí, ten cuidado porque en el caso de que el propietario no pague la hipoteca, el banco se quedaría con la casa y la entidad no tiene por qué respetar ninguno de los acuerdos que haya firmado el anterior propietario.
¿A qué te interesa el Alquiler con Opción a Compra ?
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Además, ya sabes que si quieres consultarme algo no tienes más que dejar un comentario en cualquier entrada del blog.
Mario
Posted at 15:04h, 06 julioSe puede pedir daños y perjuicios por incidencias en la casa,y percibir la totalidad de todo lo dado.Gracias un saludo
JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
Posted at 20:23h, 06 julioHola Mario.
No entiendo muy bien si lo que planteas es una pregunta o una afirmación, en cualquier caso todo está abierto a lo que pactes en el contrato.
Un saludo
JCarlos
David
Posted at 11:12h, 11 agostoHola Jose Carlos.
Una vez finalizado el plazo de opcion a compra, si se decide realizar la compra del inmueble. ¿El precio de venta sería el pactado al inicio del contrato (en el ejemplo 100.000€) o será el restante (en el ejemplo 76.000)?, me explico. En la actualidad, y generalizando, las hipotecas tienen la condición de capital máximo a financiar el 80% del valor de tasación o del precio de venta (el menor de los dos). ¿En un alquiler con opcion a compra cual sería el precio de venta ante una hipoteca?
Felicidades por la web.
Un saludo
JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
Posted at 20:29h, 11 agostoHola David, buenas tardes_
De cara a una hipoteca te van a dar el 80% del valor de compra de la vivienda o el 80% del valor de tasación. Lo que sea menor. Independientemente de lo que pagues en ese momento por ella. Siguiendo con tu ejemplo: el precio de venta serían 100.000 de los que 24.000 euros ya has pagado de forma adelantada. El precio no ha cambiado, solo ha cambiado que antes has pagado una cantidad y ahora desembolsas menos. Si asumimos que la tasación es igual al precio de venta (los 100.000) entonces te darían como mucho 80.000 euros que cubrirían los 76.000 que te faltan por pagar.
Espero que haya quedado claro.
Un saludo
JCarlos
tesa
Posted at 22:39h, 05 octubreHola!
Mi pregunta es clara.
Puede el inquilino dejar el alquiler, avisando antes, a los 6 meses? Y a los 9 meses por ejemplo?
En ambos casos pierde la fianza o señal?
Gracias!!!
JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
Posted at 20:32h, 07 octubreHola Tesa:
Al menos tienen que pasar 6 meses, avisando con un mes de antelación y no tiene por qué haber indemnización salvo que lo hayas estipulado así en el contrato.
Un saludo
JCarlos
José Antonio
Posted at 23:22h, 15 febreroHola!! Tengo una duda, quiero alquilar una casa con opción a compra y me dicen que el IBI no tengo que pagarlo hasta que sea propietario pero el seguro de la casa sí corre por mi cuenta. Yo creía que era como en los alquileres normales que el propietario se encarga de todos los gastos, y yo seré inquilino hasta que la compre. ¿Es así?
Gracias
JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
Posted at 13:37h, 16 febreroHola José Antonio:
Depende lo que acuerdes con el propietario. Ni más ni menos.
Un cordial saludo
JCarlos
Elena
Posted at 21:17h, 20 marzoHola, he estado viendo un alquiler con opción a compra de una vivienda de proteccion oficial. Se firmaría un contrato de alquiler por 3 años, pero en diciembre de 2016 te dan la opción de comprar, si en ese momento no compras, puedes seguir viviendo hasta que acabe el contrato de 3 años. Pero y luego que?, pueden echarte si no compras?. Lo hemos preguntado pero nos dicen que no saben… Alguna ayuda por favor?
JOSE CARLOS ALVAREZ JIMENEZ
Posted at 19:34h, 23 marzoHola Elena:
Depende de lo que indique el contrato que firmes. Ni más ni menos.
Un saludo
JCarlos
Pedro gonzalez abellan
Posted at 07:46h, 09 eneroHola
Yo firmé un contrato opción y compra on prórroga de 2 años unas cuotas de 400 de esos 400se quedaba el un porcentaje el recto para compra yo amueble todo el piso y tuve un inconveniente tuve que salir al extranjero para recuperar dineros y lo que era 3 meses se fue a tres años. Y me encontré cerradura cambiada mi ropa mis muebles todo lo utilizo como puedo recuperar mis bienes
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 17:08h, 09 eneroHola Pedro:
Te aconsejaría que te pusieras en manos de un abogado especializado en el ámbito que comentas, si hay un incumplimiento de contrato, creo que es lo más adecuado.
Un cordial saludo
Lorena
Posted at 00:50h, 20 eneroBuenas
Yo firmé un alquiler con opción a compra por 3 años y 8 meses por valor de 175000€ estando el piso tasado en 143000€ y siendo de protección oficial, ya casi a pasado ese tiempo y llevo pagados 29000€ en cuotas de 500€ a la hora de pedir la hipoteca tengo que pedir por el precio de compraventa, es decir, por los 175000€ que pactamos con los propietarios?? O tengo que pedir por los 145000 que me quedan por pagar??
Muchas gracias
Saludos
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 18:36h, 20 eneroHola Lorena:
A la hora de pedir hipoteca tienes que pedir el importe que te quede por pagar (los 145.000 que te quedan por pagar si así lo pactasteis en el contrato de opción a compra)
Un saludo
Ruben
Posted at 13:03h, 21 marzoola buenas mi caso es qe estoi en alquiler con derecho a compra por un valor de 108000 y llevo 3 años y quiero comprar el banco me daria los 108000 qe ya me llegaria para todo o solo me daria lo qe me qeda por pagar gracias
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 20:00h, 21 marzoEl importe que te conceda el banco no depende del importe del contrato de alquiler con derecho a compra sino de tu capacidad económica y de la tasación de la vivienda.
Un cordial saludo
Macu Tolosa
Posted at 19:03h, 24 marzoBuenas tardes
mi pregunta es referente a la declaracion de Hacienda.
Como se deben tributar los ingresos en ambas partes hasta la fecha final del contrato
Muchas gracias de antemano
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 20:07h, 24 marzoHola Macu:
Tienes que tener en cuenta que esta modalidad de alquiler compra tiene varios conceptos de cara al IRPF puesto que realmente hay tres operaciones: la primera es la concesión de una opción de compra sobre un bien inmueble, la segunda es el alquiler del mismo y la tercera es la transmisión (si se produce)
1.- Con respecto a la concesion, el precio de la opción de compra produce en el arrendador una ganancia patrimonial, y como no hay transmisión, se integra como renta general (art. 45 LIRPF) en el período en que se formaliza el contrato por el valor que se ha pagado (siempre que no sea menor al de mercado, en cuyo caso manda éste) menos los gastos e impuestos de la operación.
2.- Con respecto al alquiler, las rentas que percibe el arrendador son rendimientos de capital inmobiliario (art. 22.1 LIRPF).
3.- Si se ejercita la opción de compra (transmisión) hay una variación patrimonial para el arrendador (vendedor) según lo dispuesto en el art. 33.1 de la LIRPF. Esta ganancia o pérdida se imputa cuando se transmite el inmueble como renta del ahorro.
Ten en cuenta que lo que cobra el arrendador como precio del derecho de opción a compra así como el alquiler mensual se descuenta (si lo has pactado así) del precio total, por lo que constituyen un menor valor de transmisión de la vivienda. (a efectos de calcular la ganancia o pérdida patrimonial)
Recuerda que si tienes dudas de cómo plantear la operación nuestro equipo de abogados y fiscalistas puede ayudarte.
Un cordial saludo
Marta
Posted at 22:47h, 04 septiembreHola. Nosotros estamos de alquiler con opcion a compra durante 3 años, en enero deberiamos formalizar la hipoteca. El caso es que cuando hicimos el contrato teniamos trabajo fijo y ahora trabajamos todo el año pero sin contrato indefinido. No hemos fallado en ningún pago pero desde el punto de vista bancario no somos solventes ( lo entendemos) pero despues de casi 3 años al corriente del alquiler y la entrada inicial tenemos que nos denieguen la hipoteca.
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 18:59h, 15 septiembreLamento mucho tu situación Marta. De veras. Puesto que efectivamente no parece justo. Pero como sabes, los bancos no actúan por justicia sino por rendimiento…
Sobre todo recordad presentar en el banco documentación que acredite vuestra responsabilidad:
– pagos de todas las mensualidades anteriores (aún con el trabajo sin contrato indefinido)
– otros bienes de los que dispongais.
– contratos de trabajo actuales.
Cualquier documento que acredite vuestra capacidad de pago.
Un fuerte abrazo y ánimo, de verdad.
laura
Posted at 18:28h, 10 octubreBuenas tardes, mi consulta es por el tema hipotecario cuando llega el final del contrato con opcion a compra, ya que estamos barajando firmar un contrato de esta indole, cuando llegue al final y se pida la hipoteca el banco tendra en cuenta el dinero aportado con las mensualidades como entrada¿? o me dara el 80% del dinero que quede pendiente por pagar, no se si me he expresado con claridad¿? muchas gracias y un saludo
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 18:38h, 12 octubreAl banco no le importa lo que hayas pagado por el alquiler con opción a compra (salvo que la vivienda sea del banco y si te ofrezca esa opción)
Lo que le interesa cuando vayas a firmar son dos cosas:
– el dinero que aportas tú para la operación-
– el valor de tasación de la vivienda.
Para que te hagas una idea. Si en el contrato de opción a compra la vivienda vale 100.000€ y y has pagado 24.000€ de cuotas, y cuando llegue el momento de hacer la hipoteca tasáis la vivienda (por 90.000€) por ejemplo. El banco calculará la operación sobre la tasación. (o sobre el valor de compra si es menor).
Un abrazo
Cristin
Posted at 15:53h, 27 noviembreBuenas tardes, me llamo Cristina y justo estoy mirando algo parecido. En este caso, la casa cuesta 225,000€ con iva ya incluido y el dia de hacer la compra oficial de la casa habre pagado ya 41,000€. Mi pregunta es, a la hora de pedir hipoteca a mi banco que porcentaje me pueden dar y que me piden ellos para darme la hipoteca? Como por ejemplo si hay que dar un 20% de la hipoteca que vaya a solicitar? O se cuenta como porcentaje lo ya pagado? Me da miedo meterme en esto y que el dia de pedir hipoteca no me la den y pierda todo lo pagado.
Espero tu contestacion, muchisimas gracias!!!!!
Cristina.
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 12:07h, 01 diciembreHola Cristina: yo contaría solo con el 80% del valor de tasación de la vivienda como mucho. Y siempre considerando que vas a tener que pagar otro 15% añadido de gastos de la operación. Es decir, el día en que firmes la compraventa tendrás que tener preparado el 35% del valor de la vivienda.
Un cordial saludo
Héctor A.M
Posted at 12:46h, 03 diciembreHola, he leído todo el post pero aun no me ha cada claro del todo. Estoy mirando una casa por valor de 135000 euros, con la opción de dar de entrada 12000 euros, más cuotas de 600 euros durante 3 años en total 21600 euros.
Con lo cual al cabo de los 3 años me queda por pagar 101400.
Ahora bien yo entiendo que cuando pasen esos 3 años me van a dar el 80% del valor (135000) que es 108000, entonces mi duda es la siguiente. Es decir me quedan por pagar 101400 y me dan 108000. O me dan el 80% de los 101400 que me quedan por pagar?
Lo siento por mi ignorancia pero no me ha quedado claro.
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 19:32h, 05 diciembreHola Héctor:
Las entidades financieras te dan como mucho el 80% del valor de tasación de la vivienda en el momento que solicites la hipoteca. Si cuando vayas a hacer la hipoteca tu casa la valoran en 135.000€, entonces te podrán dar hasta 108.000€. Si vale menos, te podrán dar menos. A ellos no les importa lo que te quede por pagar, es a ti a quien le importa eso. A ellos les importa el valor real que estás poniendo como garantía de un préstamo. Cuanto mayor sea ese valor real, mayor préstamo te darán.
un saludo
Angel cebral
Posted at 16:33h, 22 febreroTengo una duda ya que en la opcion a compra se da una entrada y después el alquiler hasta la fecha de compra total pero mi duda es el banco a la hora de pedir suelen dar el 80% a falta del 20 % que debo poner yo más los gastos y la duda es la siguiente ese 20% podría ser la cantidad ya entregada al casero osea cuando el banco me diga que debo poner el 20 faltante y yo decir que ya se lo he dado al vendedor solo a falta de poner los gastos esa es mi duda o tendría que volver a guardar para reunir otra vez ese 20% que no me da el banco
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 12:25h, 23 febreroHola Angel:
El banco te dará un porcentaje (ese 80% que tu comentas) sobre el valor de mercado de la vivienda (que será seguramente el de la tasación en el momento de comprarla). A modo de ejemplo, si la vivienda vale 200.000€, y tú en el momento de la compra has ido pagando hasta los 20.000€, te quedan 180.000€ pendientes por pagar más gastos (pongamos un 15%), esto es 207.000€. Si la tasación de la vivienda en el momento de la compra es de 258.750€, entonces, si como mucho te dan el 80%, te darían los 207.000€ que te faltan. Si la tasación es inferior de ese valor, te darían una cantidad inferior.
Espero que te haya quedado claro.
ina
Posted at 23:44h, 25 mayoHola,!me ofresen una casa por 80 000€ con alquiler opcion de compra pero con un contrato de 6 meses que me aconsejan vosotros despues no se si el banco me deja una ipoteca
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 09:37h, 26 mayoHola Ina:
Es muy poca información para poder darte una recomendación. Si quieres que revisemos tu consulta concreta puedes realizar el pago de la consulta en https://www.cuantovaleuneuro.es/pago-consulta/ (opción 1) y te contactaremos para recabar toda la información y estudiar tu caso.
Un cordial saludo
Rosa Amalia
Posted at 23:03h, 04 septiembreHola quiero alquilar con derecho a comprar una casa rural. Tengo que pedir un aval, como garantía, y el precio del alquiler es mas alto que de normal?. Ya se que tengo que poner un tiempo de alquiler y que no superior a 5 años. Y si cuando acabe este tiempo no quiere comprar. Que puedo hacer? Ya que le e dicho que no me interesa alquilar la quiero vender gracias
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 17:48h, 06 septiembreHola Rosa:
Todo lo que comentas debes acordarlo con el inquilino y reflejarlo en el contrato de alquiler que firmes con él, para dejar claros los extremos de la negociación.
Si quieres que te ayudemos en la redacción escríbenos a info@cuantovaleuneuro.es y te preparamos una propuesta económica para redactarte el contrato más adecuado para ti además de aconsejarte de forma personalizada. En estos casos, más vale prevenir que curar…
Un cordial saludo
Juana
Posted at 15:43h, 08 diciembreBuenas tardes. Gracias por tu post. Tengo una duda. Llevamos 5 años de alquiler y ahora queremos comprar el piso, más no tenemos ahorrado el 20% que nos pide el banco. En este caso, si llegamos a un acuerdo con el propietario y nos firma un papel donde diga que cuenta estos 5 años de alquiler con derecho a compra, el banco nos daría el 80%? Por ejemplo. El propietario nos pide 110.000, en cinco años hemos pagado 27.000. si los descontamos quedan 83.000€ a pagar. El banco nos daría ese dinero? No se si me he explicado bien. Muchas gracias!!
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 20:33h, 08 diciembreHola Juana:
Al final dependerá de la tasación. El banco tomará el 80% del valor de tasación como referencia (independientemente del acuerdo al que lleguéis con el propietario).
Un cordial saludo
María
Posted at 14:45h, 31 diciembreSi llegado el momento de la compra, no me aprueban la hipoteca, puedo buscar yo un comprador, de manera de recuperar tanto la entrada que di como el monto máximo posible por las cuotas que di durante los 2 años que dura la opción a compra? Es factible?
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 10:12h, 08 eneroHola María:
factible, lo es, otra cosa es que encuentres ese comprador.
Abrazo
Lucia
Posted at 00:31h, 07 abrilNo me dan la hipoteca por no tener un contrato indefinido, pero tengo dinero ahorrado para afrontar entrada y gastos. El propietario de la vivienda me ha ofrecido hacer el alquiler con opción a compra. La casa necesita cambio de suelo, retoque de paredes y amueblamiento. Si estoy en alquiler con opción a compra podría empezar a hacer esos cambios?? Mi intención es comprar la casa si o si cuando tenga el contrato indefinido en unos meses…
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 19:13h, 07 abrilHola Lucía. Si lo puedes hacer siempre que asi lo acuerdes con el propietario. Eso sí, cuenta con que si al final no compras la vivienda, esas mejoras se quedan en beneficio del propietario.
Un saludo
Ramón
Posted at 20:58h, 31 agostoPuedo hacer un alquiler con opción a compra en Cataluña donde está tasado el precio maximo alquiler . Podría poner con este tipo contrato un precio alquiler superior al que corresponde al tasado
Gracias
José Carlos Álvarez Jiménez
Posted at 13:33h, 01 septiembreEl contrato de alquiler con opción a compra es un derecho entre partes, lo puedes hacer en cualquier CCAA, siempre cumpliendo con las limitaciones legales marcadas en cada territorio.
Un saludo!